INCC

INCC: importância e as vantagens para as construtoras

Conhecer o INCC pode fazer uma grande diferença para as vendas e orçamentos da sua construtora. Entenda.

Na construção civil é essencial conseguir avaliar valores de vendas para analisar a viabilidade de obras e se é realmente rentável um orçamento. 

Existem diversas análises a serem feitas antes mesmo das obras começarem e o INCC faz parte dele.

A sigla significa Índice Nacional de Custo de Construção e se refere a uma base de dados de referência que pode ser utilizada pelas construtoras para avaliar custos de insumos e, com isso, chegar ao valor de venda do imóvel.

Pensando no conceito geral, é um índice que não está muito distante dos conceitos apresentados por tabelas como a ORSE e a Sinapi, o que pode fazer com que o INCC seja um pouco confuso para quem não está acostumado.

Aqui vamos apresentar as principais vantagens e desvantagens desse índice, esclarecendo seus objetivos e ajudando sua construtora a decidir os melhores momentos para utilizá-lo.

O que é e como surgiu o INCC?

O INCC é um índice da construção civil criado em 1944 pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) para analisar o mercado do setor e oferecer um cálculo de alíquotas. 

Desde seu surgimento o cálculo tem sido realizado por essa instituição mensalmente em sete capitais do país: São Paulo, Belo Horizonte, Salvador, Recife, Brasília, Porto Alegre e Rio de Janeiro.

O resultado da pesquisa de custos de insumos e cálculos do INCC da FGV é publicado no dia 15 de cada mês, correspondendo aos valores considerando a inflação do mês anterior ao que é publicado. Isso significa que o índice publicado no dia 15 de agosto, por exemplo, leva em consideração a inflação registrada no mês de julho.

Para calcular o Índice Nacional de Custo de Construção são levantadas as alterações durante o período de 1 mês de diversos insumos da construção civil. Dizemos insumos porque o INCC não considera apenas materiais de construção, mas também custos de equipamentos, serviços e mão de obra.

O foco, no entanto, não é em qualquer tipo de insumo da construção civil, mas daqueles que se aplicam na construção de imóveis. 

Assim, quando utilizado pelas construtoras, o INCC realiza uma correção aplicada à parcela financiada pelo comprador, repassando as alterações dos preços de insumos para que as alterações no custo no mercado não recaiam sobre a construtora.

Composição do INCC

Como já mencionamos, esse é um índice que avalia os custos de insumos no mercado de construção imobiliária. Sendo um pouco mais específicos, é uma média aritmética dos dados coletados nas capitais, combinando sistemas de preços e pesos.

São avaliados custos de materiais, equipamentos, serviços e mão de obra, sendo que os materiais de construção são divididos em três grupos:

  • Estruturais;
  • Instalações;
  • Acabamentos.

O que a FGV faz é primeiro pesquisar os preços desses insumos, usando como base orçamentos analíticos de empresas de engenharia civil. 

O INCC tem em seu documento final a avaliação de custo para 64 itens diferentes de mão de obra e outros 659 itens divididos entre materiais, equipamentos e serviços.

Com os preços conhecidos, o índice analisa então o sistema de pesos, ou seja, considera as variações de custos causadas pela localidade, considerando qual a cidade observada e qual o tamanho do mercado imobiliário da região. Dessa forma, cada uma das sete cidades recebe um percentual de peso e a soma desses percentuais chegue a 100%.

Os tipos de análise que a construtora pode encontrar

Como vimos, o INCC é publicado no dia 15 de cada mês, no entanto, existem três tipos de análises que podem ser encontradas para os custos da construção: INCC-DI; INCC-M; INCC-10.

  1. INCC-D1: é a pesquisa realizada no prazo entre o primeiro e último dia do mês analisado;
  2. INCC-M: realizado entre o dia 21 do mês anterior e o dia 20 do mês ao qual a pesquisa é referente;
  3. INCC-10: pesquisa feita entre o dia 11 do mês anterior e o dia 10 do mês ao qual a pesquisa se refere.

Todo o cálculo é feito considerando os gastos detalhados disponibilizados pelas empresas de engenharia observadas para cada insumo e, a partir dos valores conseguidos nesse levantamento, é feita uma média ponderada mensal.

Vantagens do uso do INCC pelas construtoras

Qualquer dado sobre o mercado de construção civil e as variações dos preços de insumo que possam orientar a criação de orçamentos de obras são uma vantagem para as construtoras.

Ferramentas como o INCC, quando aplicadas corretamente garantem que os orçamentos oferecidos aos clientes ou os preços de vendas de obras realizadas sejam mais assertivos. Isso significa que a construtora consegue oferecer melhores preços a seus clientes sem riscos de prejuízos, já que tem uma visão mais clara desde o início de quanto a obra realmente vai custar.

Pensando especificamente no INCC, a vantagem que mais se destaca é a possibilidade de oferecer aos clientes a manutenção do poder de compra na hora de pagar as parcelas sem ter que bancar variações de mercado por inflação de preços de insumo que gerem prejuízos.

Isso significa que o custo da obra se altera, como previsto em contrato, de acordo com mudanças nos custos de materiais por causa da inflação, mas o valor, quando repassado para o parcelamento do cliente, está dentro do orçamento inicial acordado.

Por isso o INCC é um índice utilizado apenas no setor imobiliário, uma vez que é referente a imóveis comprados na planta e financiados, que são obras mais longas e que sofrem mais com a influência da inflação.

É importante destacar que falamos em inflação no preço de materiais, mas o índice também cobre as variações e aumentos no custo da mão de obra, como ocorre quando o salário-mínimo sobre e reajustes são feitos.

INCC: sua construtora protegendo orçamento, clientes e viabilidade dos projetos

Pode parecer confuso, mas o INCC na verdade auxilia a todos os envolvidos na construção de um projeto. 

As correções considerando inflação e variações de preços são feitas de forma que as parcelas nunca mudem de uma hora para a outra, mas sejam amortecidas dois meses depois.

Com isso, a obra se mantém viável e o valor reajustado se torna valorização para o custo de venda do imóvel. 

Além disso, protege os clientes de atrasos nas entregas da obra, já que sem as correções será necessário paralisar um projeto antes de completá-lo para esperar os preços baixarem por falta de orçamento.

Ainda que acompanhe a inflação, o INCC ajuda para que essa inflação não impacte o custo da obra de forma muito profunda, sendo uma base para que se tenha uma margem de segurança no custo passado para o cliente.

Sua construtora sempre deve estar preparada para variações de mercado e os impactos que elas podem ter nos orçamentos de obras e na viabilidade e custo de venda de projetos.

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